◇ 분담금 어쩌나…'승자의 저주' 걱정하는 분당

선도지구 선정 이후에도 넘어야 할 산은 만만치 않다.

선도지구 선정 단지들이 공격적으로 제안한 공공기여와 이주대책용 주택 확보 등은 모두 사업성에 영향을 줄 수 있는 요소다.

이로 인해 재건축 추진 과정에서 수억 원의 추가 분담금이 나오면 주민 간 갈등이 불거지고, 사업이 늦어질 수 있다.

이번에 선도지구로 지정되지 못한 분당의 한 아파트 단지 주민대표는 "우리 단지의 경우 평가점수를 높이려고 '장수명주택 인증'을 고려했지만 계산해보니 공사비가 뛰어 사업성이 나오지 않더라"며 "사업성을 떨어뜨리면서까지 선도지구로 재건축을 진행할 필요는 없다고 판단했다"고 말했다.

분당 또 다른 아파트단지의 주민대표는 "선도지구 신청 때 공공기여 제공 등 추가 항목을 최대치로 써냈지만, 사업성이 나오기 어려워 내부적으로도 갈등이 많았다"고 했다.

용적률에 따른 사업성 차이로 '추가 분담금 폭탄'이 나올 가능성도 있다.

현재 재정비 기준 용적률(아파트 기준)은 ▲ 분당 326% ▲ 일산 300% ▲ 평촌 330% ▲ 산본 330% ▲ 중동 350%다.

일산은 다른 지역보다 기준 용적률이 낮아 주민들이 상향을 요구하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금은 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있는지가 재건축 추진의 관건"이라며 "부촌(富村)을 중심으로 사업이 빠르게 추진되면서 1기 신도시 내에서도 지역적 양극화가 나타날 수 있다"고 말했다.

◇ '2027년 착공' 강조하는 국토부…"분담금 지원방안 검토"

2개 단지 이상이 모인 통합재건축 추진 과정에서 각 단지 주민 간, 아파트와 상가 조합원 간 의견을 모으기 쉽지 않을 거라는 전망도 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "단지마다 평수에 따라 지분 관계가 다르고, 도로 가까이 있는 동과 아닌 동의 감정평가액도 달라질 수 있다"며 "이해관계가 다른 통합재건축 참여 단지들이 분쟁을 겪을 수 있다"고 내다봤다.

선도지구 지정 구역 대다수가 신탁 방식 재정비를 추진하는 가운데, 신탁사가 그간 정비사업을 성공적으로 완료한 경험이 많지 않아 갈등을 잘 풀어나갈 수 있을지 의문이라는 시각도 있다.

정부는 각종 행정지원을 통해 재건축 추진 속도를 높이겠다고 밝혔다.

선도지구에 대해선 바로 예비시행자를 지정하고 내년 상반기 중 정비계획안을 마련하는 것을 목표로 '특별정비계획 수립 패스트트랙'을 도입한다.

정비계획안에는 재건축 후 가구 수, 일반분양 물량 등이 포함되며 사업성을 보여주는 비례율·분담금 추정치도 산출할 수 있다.

추정 분담금 산정 결과에 대한 공신력 문제로 갈등이 발생하는 것을 줄이기 위해서는 부동산 가격조사 전문기관인 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원한다.